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        多虧樓市靜淡,讓我們看穿買房本質

        2019-01-15 來源:36氪  瀏覽:    關鍵詞:購房
        摘要:都說樓市混沌,看不分明未來走勢如何。可是當我聊多了買房人之后,我發現有一個問題,比看清樓市更難。就是想明白自己為什么要買房。我最近坐陣魔都財觀各個微信群,集中回答問題。有意義的是,很多人的問題都是這樣開頭的:“觀觀教員,我想在XX城市買房,是自住加投資需求,你看怎樣操作比較好呢”。聽到這樣的問題,我的第一反響是,自住 投資,你咋不上天呢。然后是壓下內心波濤,慢慢引導和梳理。清點我過去買過的房子,歷來沒有既合適自住,又能投資賺錢的房子。理由很簡單,合適自住的房子,周邊配套、小區質量都很棒。這樣一切都好的房子

        都說樓市混沌,看不分明未來走勢如何。

        可是當我聊多了買房人之后,我發現有一個問題,比看清樓市更難。

        就是想明白自己為什么要買房。

        我最近坐陣魔都財觀各個微信群,集中回答問題。

        有意義的是,很多人的問題都是這樣開頭的:“觀觀教員,我想在XX城市買房,是自住加投資需求,你看怎樣操作比較好呢”。

        聽到這樣的問題,我的第一反響是,自住 投資,你咋不上天呢。

        然后是壓下內心波濤,慢慢引導和梳理。

        清點我過去買過的房子,歷來沒有既合適自住,又能投資賺錢的房子。

        理由很簡單,合適自住的房子,周邊配套、小區質量都很棒。

        這樣一切都好的房子,價錢不會低價,更重要的是由于成熟,展開空間不大,所以不會漲得快。

        而合適投資的房子,由于要博收益,常常都是荒郊野嶺的郊區。

        我曾經住在上海北中環外,當時是廖無人煙的中央,隨著城市邊境不時擴張,在它被并入主城區的一剎那,房價變得十分漂亮。

        但是回想當時,真心不便當,買個東西都要跑老遠。

        我不一定知道怎樣買到稱心的房子,但我一定知道怎樣買到不稱心的房子,那就是買房的時分想法太多,在自住和投資之間左右搖晃。

        我們再來看下市場上大家會買的兩種房子:新房和二手房。

        能夠簡單一句話概括他們各自對應的需求,自住的主要是買新房,投資的更偏愛二手房。

        回歸到買房人的本源需求,假如你是追求寓居體驗的消費需求,那你的目的就應該是無量無盡的溫馨感。

        最近幾年市場給我的覺得是,新房溫馨度,的確是秒殺市場上大部分二手房的。

        房企產品迭代速度越來越快,特別是2015年以后的新房,小區配套、戶型質量、裝修作風都弄得逼格很高。

        很多小區走進去,泳池、會所、人車分流,做得比五星級酒店還豪奢。

        自住的就應該買這種,由于投資賺不賺錢是不知道的,而你住得舒不溫馨,一定是知道的。

        犧牲自住溫馨的確定性,來博投資的不肯定性,對大部分新手來說,不是一個好想法。

        但是假如你是純投資打法,應該是去二手淘折扣筍盤。

        我們自己買投資房是找四個房東同時砍價,直到殺到市場價9折到85折才會入手。

        這樣買到的二手房,幾會帶一些瑕疵,比如周邊配套弱,比如房子看上去老舊,反正產品力是不能和新房比的。

        但是沒關系,由于我們不care自住,買入就賺了10個點,疊加杠桿之后收益更大。

        假如運氣好碰到一輪牛市的話,收益比新房高多了。

        聊房子的品類大家都能了解,但是不太會有人思索我們買房人自己這個群體的劃分。

        我們先來看一張買房人分層的結構圖,來自于真叫盧俊。

        去掉最底層的低置辦力無效需求之外,剩下的要買房子的人群區隔度依然很大,剛需、改善、炒房客、高凈值人士。

        不知道大家有沒有想過,這張圖的縱軸是以什么來辨別的,也就是說劃分買房人圈層的維度是什么。

        市面上普遍的辨別辦法是依照房子的幾來分:剛需小白普通是首套上車,投資改善常常是第2到6套,再到了6套以上就是資深炒房客了,高凈值客戶固然也有很多房子,但他們的主戰場曾經不只是房子,還有更多賺錢的通道。

        這樣的分法不會犯大錯,房子買多了普通都閱歷豐厚,很有可能是高階的買房人。

        但是我覺得幾還是有些不精確,我也見過有很多套房子的朋友,還在用初級的辦法在買房。

        其真實我看來,劃分買房人才干圈層的是他們買房時物化房子的水平。

        越是初級的買房人,越是把房子當做一個家。

        由于房子對他來說的確是個家,他會用自住的眼光來選擇房子,極度依賴自己的喜好,疏忽最重要的接盤俠的感受。

        越到中后期的買房人,越是把房子當做一個物件,實質上看它和理財富品沒什么兩樣。

        事實上,在房圈大咖們內部,是把房子說成單子的。

        比如說,歐神經常會說某年做了一張單子,往常收益率如何如何。

        暗含的意義是,買房子就是一單單的生意。

        弄明白這一點十分重要。

        每個買房人都應該對照著上面那張圖看看自己所處的階段。

        由于不同階段,關注的點是完整不同的。

        假如你是剛需和改善的話,你就應該關注房子自身的產品力和上班通勤的便利,記住你的初心,就是要住進漂亮房子里。

        那些投資屬性你不用關懷,事實上你關懷了也沒用,沒有三五套房的沉淀,弄明白了也搞不定。

        假如你是投資的話,那就只需思索漲幅、活動性、杠桿就行了。

        到了這個階段,沒有不能買的房子,只需不能買的價錢。

        賺錢是第一位的。

        給大家透露一個秘密,遇到了真正的大牛市,大部分城市板塊的房子漲幅是差不多的。

        比如這一輪,全國房價都是翻倍的。

        所以不論是剛需改善還是投資,大家買的房子都是漲幅可期。

        剛需改善不要擔憂房子不會漲,該有的都會有。

        只不過投資的朋友更會倒騰杠桿和找折扣房子,優化出更多利潤,這都是花了一些功夫得到的額外收益,更像是一種資源變現,沒什么好羨慕的。

        舉個金融的例子,大家就能了解了。

        金融市場里對買賣是辨別為場內和場外兩種的。

        比如炒股就是規范的場內買賣,大家在上交所深交所里集中買賣,想買的人就把買入價掛上去,只需價錢適合自動就買賣了,幾分鐘悄然松松。

        而很多金融衍生品都是場外成交的,就是沒有一個地點匯合一切人。

        買家需求找個經紀人,在無數的金融機構間重復溝通,撮合買賣,有的時分談上個把月都有可能的。

        這兩種方式讓我想到了剛需改善買一手房和投資客買二手房。

        一手房有點像場內買賣,你鎖定了一個標的,跑到售樓處,集中出價就能買到了。

        而買二手房就是場外買賣,你先要找個中介去幫你找房子,不一樣的房東調性不同,要談好多個。

        很多人以為場內買賣好,省心省力,這個的確沒有錯,場內買賣你不用思索對手問題,只需把錢交了就行。

        但就是由于你做的是規范買賣化,你只出了錢,當中的風控,談判,撮合你都沒花心機,這意味著你規避了風險和省事的同時,也放棄了大量的利益,比如深度折扣和杠桿。

        買一手房的剛需改善拿到的就是規范化之后的利潤,大約是所在城市大盤的平均漲幅。

        而二手房買賣是典型的非標買賣。

        投資客從看房開端,每一個環節,都在找盈利空間。

        選籌得到10個點,砍價上得到10個點,融資上放大10個點,這樣疊加起來最后的利益可能驚人。

        這當中也需求各路資源支持,比如自己搭建御用中介體系、找到信貸顧問或者找管家公司。

        對這些內容有興味的能夠關注下文章末尾的買房學堂欄目。

        買二手房的投資客之所以能得到超額的收益,全靠自己的心力投入和資源變現。

        歷來沒有躺贏的事情。

        搞明白自己的訴求之后,最后我們來聊聊當下該做些什么。

        依據這段時間我們對市場的察看,大格局上呢,市場的底部的確是在慢慢構筑。

        細化到微觀層面,我遍歷了各個城市的新房和二手房的比價,發現大部分新房的定價還是合理的,新房就在周圍次新二手房價錢的基礎上,再加10個點來賣。

        思索到新房更新的房齡,更強的產品力,特別是暗含著一個處房權,我們以為今年新房的性價比是過去幾年以來最高的。

        而再看二手房,由于周邊新房開出的都是良知價,二手房的價錢直接被壓制,所以房東們報價是有上限的。

        總體較低的價錢上,還會有不少有誠意賣的愿意進一步讓價,這就是那些投資朋友的機遇。

        投資界不時有一種說法是,底部常常隨同著的是跌出帶血的籌碼,那往常這些就是了。

        所以假如要我給倡議的話,那就是:1、不要在本該買房的日子,選擇閑適租房。

        2、自住的朋友一定要把握住今年市場靜淡的機遇,薅一把新房的羊毛。

        3、資金富有的朋友,膽子能夠大一些。

        在房產上,只需扛得住現金流,我從沒看過抄底虧錢的。

        4、你不知道怎樣辦的時分 ,就去看房,新房二手房交叉著看,看多了就會明白自己要什么。

        之前看到一句話,我十分喜歡,用來做結尾正適合。

        不要糜費任何一個經濟退潮的機遇,它能通知我們什么才是真正重要的東西,而那些沒那么重要的東西則會被自行淘汰。

        感激靜淡市,讓真正想買房的人冷靜地留在這個舞臺上。

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