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        時評:把握力度、審慎調控樓市健康發展

        2018-02-14 來源:  瀏覽:    關鍵詞:房地產市場
        摘要:目前,我國居民家庭的杠桿率達到了60%的警戒線,這意味著,如果繼續加杠桿,部分居民家庭可能將面臨“還不起房貸”的危局。而大幅增加M2供應的可能性很小,所以必須加強房地產調控,遏制房價過快上漲,保持房地產市場穩定,促使其實現軟著…

        目前,我國居民家庭的杠桿率達到了60%的警戒線,這意味著,如果繼續加杠桿,部分居民家庭可能將面臨“還不起房貸”的危局。而大幅增加M2供應的可能性很小,所以必須加強房地產調控,遏制房價過快上漲,保持房地產市場穩定,促使其實現軟著陸。

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        當前,房地產領域是經濟平穩健康發展的重要著力點。相對于股市,樓市潛在風險顯然更多,如果應對不當,可能會引發金融風險和經濟波動,非常有必要對房地產繼續審慎調控。

        首先,應該看到我國房地產已經告別了短缺時代,目前人均住房面積已經達到40多平方米,戶均超過一套,部分城市已經出現供大于求,不能再盲目發展,必須進入減量提質發展新階段。從供給角度來看,李嘉誠先生說過:“中國內地如果繼續盲目地蓋房子,10年之后中國房子根本不值錢。”從保護耕地的角度來說,也要求遏制房地產過快擴張。我國耕地從1980年的23億畝降低到2016年的20億畝左右,如果按照這樣的速度,未來30年全國耕地面積可能會降到18億畝以下。為了堅守18億畝耕地紅線,盡可能保證糧食安全,今后建設用地的供應必須逐年減少。

        其次,房地產過多地占用了金融資源,不利于實體經濟發展。央行發布的統計報告顯示,2017年末,人民幣房地產貸款余額32.2萬億元,這32.2萬億元中,包括房產開發貸款余額和個人住房貸款余額,并不包含以房地產為抵押的間接貸款以及影子銀行貸款。瑞銀2017年2月曾發布報告稱,2016年中國銀行對房地產的總敞口可能在54萬億-72萬億元人民幣,相當于銀行總資產的24%-31%,其中包括近30萬億元表內按揭貸、開發貸,10.5萬億元影子銀行貸款,還有以房地產為抵押的間接貸款15萬億-25萬億元。盡管國家近年來三令五申防止經濟“脫實向虛”,引導資金進入實體經濟,但實際大量的銀行新增貸款還是暗度陳倉,最終流入房地產市場,無論是房地產企業還是居民,目前的杠桿率都較高,而地方政府往往也是通過土地抵押獲取貸款,債臺高筑,如果樓市進入冰凍期,土地價格大幅下跌或賣不出去,這是比較危險的。

        中房協發布的《2016中國房地產上市公司測評研究報告》顯示,房地產行業2015年負債水平保持高位運行,凈負債率均值為96.09%。Wind數據統計,2016年二季度末2390家上市公司的資產負債率為56.88%,房地產行業加杠桿明顯,截至2016年6月末房地產行業的資產負債率為81.33%。西南證券針對130家房地產上市公司研究顯示,2017年上半年重點公司資產負債率、凈負債率、扣除預收賬款后的資產負債率分別為73.6%、140.9%、65.4%。盡管總體來看,最近兩三年房企負債率有所降低,但部分房企加杠桿的情況仍然比較嚴重,個別大型房企負債竟是凈資產的四五倍,不得不令人擔憂。

        根據央行今年年初發布的數據,2017年末,我國本外幣住戶貸款余額40.5萬億元,這些錢,是家庭、個人從銀行里貸出來的,沒有包含公積金貸款。根據住房和城鄉建設部發布的《2017年11月份全國住房公積金運行情況》,截至2017年11月個人住房公積金貸款余額是4.5萬億元。這樣,僅僅“住房公積金貸款 銀行各類貸款”就達到了45萬億元。而據國家統計局公布的數據,2017年中國的GDP是82.7萬億元。這樣,我們可以算出,中國的家庭杠桿率至少達到了54.4%。需要指出的是,這個杠桿率沒有包括居民家庭、個人通過民間借貸、P2P、親友借貸等方式的融資,相當一批中國人在買房子、建房子、買車、結婚的時候如果遇到資金不足,往往會通過親友或者民間借貸來解決。這些“未被統計的債務”有多大?沒有人知道。即便按照公積金貸款余額的4.5萬億元來計算,那么中國居民家庭的總杠桿債也達到了59.9%。居民家庭總債務占GDP的比重達到60%,雖然不是世界最高,但也應該引起足夠的警惕了。目前日本的家庭杠桿債也不過62.2%,至于新興市場國家的平均水平在37%左右,美國為79.4%。

        而總體來看,我國居民家庭的杠桿率達到了60%的警戒線,這意味著,如果繼續加杠桿,部分居民家庭可能將面臨“還不起房貸”的危局。最終的結果可能是要么是樓市泡沫破裂,房價暴跌,要么開動印鈔機,發更多的貨幣稀釋債務。就我國目前的狀況而言,大幅增加M2供應的可能性很小,所以必須加強房地產調控,遏制房價過快上漲,保持房地產市場穩定,促使其實現軟著陸。

        現在的問題是,如果對房地產調控持續用力過猛,可能導致市場劇烈波動,如果用力過輕,又可能導致泡沫持續膨脹,而每個城市的情況并不一樣。所以掌握好調控力度、分城施策,確保宏觀經濟平穩運行很重要。

        總之,這一輪調控面臨的考驗可以說是空前的,如何掌握好力度,是必須妥善應對的一個重大問題。

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